谈城市民宿和景区民宿设计运营 



中国内地民宿概念近年由莫干山引爆后迅速在国内蔓延,资本的介入,各种民宿平台和新媒体的助推,一时间彷佛人人都在谈民宿住民宿。民宿以其独特的居住和经营魅力,突然就站在了时代的风口之上。


最近来我公司咨询民宿设计和运营的客户特别多,除了关心风格定位,建设周期,话题最后都会落在民宿的建设成本和运营成本上。 在目前接触的项目中,我们暂时将民宿分为城市民宿和景区民宿两大类,这两种民宿在投入规模、消费群体、运营方式上区别都比较大。

 

我们以经手过的两家著名民宿品牌和为例,从几个层面来分析城市民宿和景区民宿的投入和运营成本。

 

一、民宿的建设成本


城市民宿的启动资金相对景区民宿算比较低,如果租赁清水公寓大概每套总投入5-10万元,如果租赁已装修公寓,每套投入2-5万元,其中包括装修改造、家具和软装配置、电器升级等。

 

我们建议不管你拿到的是清水公寓还是装修公寓,一定要有专业设计师介入进行空间改造搭配。在激烈的竞争环境中,公寓的空间结构大同小异,没有专业设计师的介入,很难脱颖而出成为消费者首选。自己住的空间,红黄蓝白随你高兴就好,成为营业空间后,就必须考虑消费群体的接受度和竞争对手的完成度。


 

景区民宿的建设投入相对较大,一是用于空间扩建,增加房间数量,二是用于整体环境打造。通常好一点的景区民宿平均房价都高于4星甚至5星酒店,因为对自然和人文景观独占式的沉浸式体验让部分消费者愿意为这种附加值买单,这就是景区民宿的存在价值。


 


景区民宿强调环境与人的充分融入,因此景观建设的投入占比会相当高,所有的环境打造都是围绕客房进行的,配套的成本最后会总归于房间成本,一个10间房的景区民宿最后建设成本会高达400万元以上,如果全部摊入房间,单房造价就高达40万元。 


比如在青城山景区几家知名民宿其单房投入成本都已高达30-50万,有的甚至高达100万,其中10间房以上的民宿总投入都在500万左右,20间以上已经超过千万。我们在成都幸福梅林景区打造的悦哉民宿虽然只有5间房,整体造价也已超过300万。

景区民宿建设部分成本参考:


混泥土建筑体:1500/平米

钢构建筑体:1200/平米

室内装修:2000-3000/平米

园林景观:300-800/平米

新型构造式建筑:2500/平米

 

二、民宿的人力成本  

 

城市民宿的服务大多是DIY模式,相较于众多的商务酒店,其入住的意义就是让住客能更好地感受和融入本地生活,因此,在管理上大多采用DIY模式,让住客充分享受自由空间,管理成本相对较低。比如稀客美宿有房10间左右,其管理人员只有2-3名。

 

景区民宿则不然,一般景区民宿都在相对偏僻的地方,周边几乎没有生活配套,厨房是必备的,常驻服务人员也不能太少,因此,景区民宿人力配比至少为11,而且每家民宿对人力的控制还有差别,通常都高于这个比例。

 

有客户提出,我在景区修几栋建筑,生活物品配齐,也采用DIY服务模式,不就节约人力了么。这样的想法是错误的,首先景区民宿的投入决定了你的房价肯定在千元上下,千元左右的客房必须要有对应的客房服务,而民宿的精髓在于民宿主人和房客的互动,DIY服务就会失去这种互动效果,消费民宿的意义也会大打折扣,因此,DIY模式并不适合精致的民宿服务管理。

 

民宿主人的精力是有限的,不可能面面俱到,因此培养民宿管家相当重要,民宿管家区别于酒店经理对管理制度机械化的执行,民宿管家的文化和修养必须与民宿本身以及民宿主人相匹配,才能正确地传递民宿的文化内涵。

 

一定意义上说,民宿管家相当于民宿主人的克隆体,民宿管家的选择和培养很重要,一些成熟的民宿品牌已经开始输出民宿管家培训服务。

 

三、民宿的宣传成本


民宿的宣传渠道比较宽广,各种短租信息平台和专业民宿平台已经相当成熟,信息费大概在8-12%,除了第三方平台信息发布,通过自媒体发布信息是各民宿推广的首选,好的民宿自媒体运营都比较成功,自媒体之间的友情连接也是重要的宣传方式,自媒体内容的含金量相当重要,什么样的文化输出决定了你会吸引到什么样的住客前往,可以说不会做自媒体的民宿主当不了一个好管家。

 

四、民宿设计费和设计团队 


民宿的设计费高低跟设计团队实力成正比,也跟民宿的设计规模直接关联,目前成都民宿设计费报价的区间在每平米200800元,这不是官方指导价,这是由设计团队跟客户之间双方认可的价值来确定的,一些优秀的团队一年只做三五个项目,作品品质越来越高,设计费单价也会越来越高,而一些纯走量做工程的公司,设计费报价可能会非常低。

 

民宿设计市场的现状,仍然是信息不对称,那些迫切需要找到民宿原创团队的投资者往往被营销型公司忽悠。因为有些营销型设计公司,网站上陈列一大堆民宿作品,但他们的设计师可能说不清楚项目的东南西北。

 

有些为了能做后期施工,提出低价设计费甚至免费设计的公司,注定是无法吸引好的设计师留驻的,他们只能长期将一些知名设计作品进行照搬复刻,这样的项目推向市场后注定没有竞争能力。

 

景区民宿是个不小的投入,找不到合适的团队,损失的就不仅是金钱,投资者在找寻设计规划和运营团队时,一定要谨慎考察。最好的方法就是让设计团队找出他们打造的正在经营民宿,然后去现场还原设计理念,真正的原创设计师闭着眼睛都能还原设计思路,而照搬复刻的团队一到现场就会露馅。 


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